Aufwendungsersatz-Klausel unwirksam: Maklerin geht leer aus – das Urteil des OLG Frankfurt
Eine Immobilienmaklerin musste einen empfindlichen Rückschlag hinnehmen: Das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main entschied, dass sie keinen Lohnanspruch für ihre Tätigkeit geltend machen kann, da eine Klausel in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) zu weit gefasst war. Die Klausel sah vor, dass der Aufwendungsersatz nicht nur externe Kosten, sondern auch anteilige Bürokosten abdecken sollte. Diese Regelung erachteten die Richter als unwirksam.
Der Fall: Eigentümer zieht Verkaufsabsicht zurück
Im konkreten Fall hatte die Maklerin den Auftrag erhalten, ein Einfamilienhaus zu vermarkten. Doch nach vier Monaten informierte der Eigentümer sie, dass er seine Verkaufspläne vorerst auf Eis legen wolle. Daraufhin stellte die Maklerin eine Rechnung über 11.500 Euro aus, inklusive rund 280 Euro für „Fremdkosten laut Aufstellung“. Der Eigentümer beglich jedoch nur einen Teilbetrag von 6.280 Euro und forderte diesen später sogar zurück.
Gerichtsentscheidungen: Aufwendungsersatzklausel benachteiligt Auftraggeber
Zunächst gab das Landgericht dem Eigentümer Recht und verurteilte die Maklerin zur Rückzahlung. Auch das Oberlandesgericht Frankfurt wies ihre Berufung ab und bestätigte das Urteil. Kern des Problems war eine Klausel in den AGB der Maklerin, die den Eigentümer bei Aufgabe der Verkaufsabsicht zum Ersatz von Aufwendungen verpflichtete. Zu diesen Kosten sollten laut Klausel auch anteilige Bürokosten zählen.
Das OLG erklärte diese Klausel jedoch für komplett unwirksam. Die Begründung: Die AGB-Klausel benachteilige den Vertragspartner unangemessen. Zwar sei es grundsätzlich erlaubt, in AGB eine Pflicht zum Aufwendungsersatz zu vereinbaren, diese müsse jedoch ausschließlich und klar nachvollziehbar den Ersatz tatsächlich entstandener Kosten umfassen.
Erfolgsunabhängige Kosten sind nicht erstattungsfähig
Laut OLG würde eine pauschale Erstattung von Büro- und Gemeinkosten jedoch eine Art erfolgsunabhängige Vergütung darstellen, was den Grundprinzipien eines Maklervertrags widerspricht. Im Gegensatz zu einer reinen Vermittlungstätigkeit, bei der eine Provision nur im Erfolgsfall fällig wird, könnten durch eine derartige Aufwendungsersatzregelung alle laufenden Büroausgaben ohne vertraglichen Erfolg geltend gemacht werden.
Da die Klausel jedoch auch allgemein laufende Bürokosten einbezog, überschritt sie den rechtlichen Rahmen. Das OLG betonte, dass solche Kosten als laufende Gemeinkosten keine spezifischen Ausgaben für einen einzelnen Kunden oder eine einzelne Kundin darstellen und damit nicht auf diese Weise erstattet werden dürfen.
Folge: Unwirksamkeit der gesamten Aufwendungsersatzregelung
Da die Aufwendungsersatzklausel über den tatsächlichen, für den Auftrag entstandenen Aufwand hinausging, erklärte das OLG sie insgesamt für unwirksam. Die Maklerin hat somit keinen Anspruch auf Entschädigung und geht in diesem Fall leer aus.
Fazit: Klare Trennung von Aufwendungsersatz und Provision notwendig
Dieses Urteil verdeutlicht, wie wichtig eine saubere und klare Trennung zwischen tatsächlichem Aufwendungsersatz und erfolgsabhängiger Provision ist. Maklerinnen und Makler sollten daher bei der Gestaltung ihrer AGB darauf achten, dass Aufwendungsersatzregelungen sich auf konkret belegbare Kosten beschränken. Ein Versuch, pauschal auch Gemeinkosten geltend zu machen, kann zur vollständigen Unwirksamkeit der Klausel führen und damit Ansprüche auf Aufwendungsersatz insgesamt gefährden.
OLG Frankfurt a. M., Urteil vom 23.10.2024 – 19 U 134/23