Was passiert, wenn das gemeinschaftliche Eigentum nicht fertiggestellt wurde? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 27.02.2026 (V ZR 219/24) die Rechte von Wohnungseigentümern in einem steckengebliebenen Bauprojekt erheblich gestärkt und wichtige Grundsätze zur Erstherstellungspflicht der Gemeinschaft präzisiert.
Der Fall: Ein steckengebliebener Bau und seine Folgen
Die Kläger, Wohnungseigentümer zweier Dachgeschosseinheiten, verlangten nach Insolvenz des Bauträgers von der Gemeinschaft die plangerechte Erstherstellung ihres Sonder- und Gemeinschaftseigentums – darunter Zwischenwände, Elektroinstallation und Anschluss an die zentrale Heizung. Die Gemeinschaft war bereits gerichtlich verpflichtet worden, das Gemeinschaftseigentum plangemäß fertigzustellen, doch es gab Streit über den Umfang, insbesondere bezüglich Bauteile, die üblicherweise dem Sondereigentum zugeordnet werden. Zudem wollten die Kläger den Einbau von Dachflächenfenstern auf eigene Kosten durchführen, die zwar vom Bauplan abwichen, jedoch nicht von der Gemeinschaft genehmigt wurden.
Die Entscheidung des BGH
Der Bundesgerichtshof hat klargestellt:
Wohnungseigentümer können auch bei steckengebliebenen Bauprojekten von der Gemeinschaft die Herstellung von nichttragenden Innenwänden, die Elektroinstallation (unter Putz) und den Anschluss an die zentralen Heizungsanlage verlangen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob diese Bauteile zum Gemeinschafts- oder Sondereigentum gehören; entscheidend ist die plangerechte Erstherstellung.
Die Kosten trägt für Teile des Sondereigentums der jeweilige Eigentümer, für Gemeinschaftseigentum die Gemeinschaft insgesamt. Eine klare dingliche Zuordnung ist nur dann relevant, wenn über die Kosten gestritten wird.
Die Initialfertigstellung des Gebäudes erfordert eine praxistaugliche Sichtweise: Es muss bautechnisch sinnvoll sein, die Erstellung aller (auch nichttragenden) Wände und aller Leitungen in einem Zuge vorzunehmen. Eine rein sachenrechtliche Betrachtung stößt an ihre Grenzen, gerade wenn betriebstechnisch und optisch das Gebäude als Ganzes fertiggestellt werden soll.
Sondereigentümer müssen den endgültigen Innenausbau (z. B. Küche, Bad) selbst übernehmen, während die Gemeinschaft die Plangemäße Herstellung der übrigen Bauteile schuldet.
Im Hinblick auf die Dachflächenfenster verweist der BGH auf die Vorschriften zu baulichen Veränderungen (§ 20 WEG): Solche Abweichungen von der ursprünglichen Planung bedürfen stets der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft, da eine optische Veränderung das Gebäude nur dann beeinträchtigt, wenn das Gesamtbild erheblich verändert wird. Das Landgericht muss hierzu neu entscheiden – bloße Sichtbarkeit genügt nicht für eine Ablehnung, entscheidend ist die „optische Relevanz“ für das Gebäude als Ganzes.
Was bedeutet das für die Praxis der Wohnungseigentümergemeinschaft?
Bei steckengebliebenen Bauträgerprojekten muss die Gemeinschaft für eine einheitliche Fertigstellung sorgen – sowohl technisch als auch rechtlich.
Der Umfang der Erstherstellungspflicht bemisst sich nicht nach der dinglichen Zuordnung (Gemeinschafts/Sondereigentum), sondern nach dem Bauplan und der praxisgerechten Gebäudefertigstellung.
Beschlussersetzungsklagen nach § 44 WEG sind möglich, wenn die Gemeinschaft die notwendige Fertigstellungsbeschlussfassung verweigert.
Fazit
Das BGH-Urteil V ZR 219/24 ist ein praktisches Signal an Wohnungseigentümer: Die Gemeinschaft kann zur vollständigen Fertigstellung verpflichtet werden – auch für Bauteile außerhalb des engeren Gemeinschaftseigentums –, wenn dies für die plangerechte und sinnvolle Fertigstellung des Gebäudes erforderlich ist. Es stärkt die Gestaltungsrechte der Eigentümer und sorgt für Klarheit beim Umgang mit bautechnischen und sachenrechtlichen Unsicherheiten nach Bauträgerinsolvenzen.
BGH, Urteil vom 27.02.2026 – V ZR 219/24