Mit dem Urteil vom 12.03.2026 (III ZR 182/25) stellt der Bundesgerichtshof neue Maßstäbe für die Notarhaftung bei der Gestaltung von Grundstückskaufverträgen auf. Konkret geht es um die Anforderungen an die Klarheit von Regelungen zum gemeindlichen Vorkaufsrecht und die Darlegungs- und Beweislast für die Schadenskausalität bei Amtspflichtverletzungen. Das Urteil betrifft sowohl Notare als auch Verkäufer und Käufer bei Immobilientransaktionen und liefert hilfreiche Anwendungs- und Haftungsgrundsätze.
1. Amtspflichtverletzung durch unklare Regelung zum gemeindlichen Vorkaufsrecht
Im Streitfall enthielt der Grundstückskaufvertrag eine Formulierung, wonach für den Fall, dass die Stadt „ein ihr zustehendes gesetzliches Vorkaufsrecht an dem Kaufgegenstand ausübt“, vertragliche Ansprüche der Käuferin ausgeschlossen und ein Rücktrittsrecht der Parteien vorgesehen sei. Der BGH bemängelte, dass die Formulierung nicht klar sei: Es blieb offen, ob es genügt, dass der Stadt ein ausgeübtes Vorkaufsrecht zusteht (nach § 24 Abs. 1 BauGB), oder ob sie es auch tatsächlich ausüben darf und die Ausübung nicht etwa durch § 26 BauGB ausgeschlossen ist – mit anderen Worten, ob es auf das wirksame Ausüben ankommt.
Das Urteil mahnt Notare: Vertragliche Regelungen müssen in diesem Punkt präzise und eindeutig sein, sodass die Rechtsfolgen eines Vorkaufsfalls für alle Beteiligten nachvollziehbar geregelt werden. Unklare Formulierungen führen zur Amtspflichtverletzung nach § 17 Abs. 1 BeurkG.
2. Darlegungs- und Beweislast: Schadenskausalität beim Geschädigten
Der Verkäufer verlangte Schadensersatz für Verzögerungen der Kaufpreiszahlung, die im Zusammenhang mit der Klärung des Vorkaufsrechts und der Klage der Käuferin entstanden waren. Das OLG sprach dem Verkäufer einen Anspruch aus Notarhaftung grundsätzlich zu, sah aber die Darlegungs- und Beweislast für die Schadenskausalität beim Notar.
Der BGH stellte klar: Die Darlegungs- und Beweislast für die Frage, welche Regelung die Vertragsparteien bei ordnungsgemäßer Amtsführung gewählt hätten und ob so der Schaden verhindert worden wäre, liegt beim Geschädigten – also beim Verkäufer. Es reicht nicht aus, lediglich einen möglichen Regressanspruch gegen Dritte (z. B. Anwalt oder Stadt) ins Feld zu führen; die Haftung des Notars bleibt vorrangig, wenn die Pflichtverletzung feststeht.
Handlungsanweisungen für die Praxis – Was bedeutet das für Notare, Käufer und Verkäufer?
Für Notare: – Formulieren Sie Regelungen zu gemeindlichen Vorkaufsrechten im Grundstückskaufvertrag eindeutig und präzise; klären Sie, ob Rechtsfolgen nur bei wirksamer Ausübung des Vorkaufsrechts eintreten. – Prüfen Sie, ob ein gesetzliches Vorkaufsrecht besteht und ob dessen Ausübung ausgeschlossen ist (vgl. § 26 BauGB). – Dokumentieren Sie die Prüfung und den Wortlaut im Vertrag nachvollziehbar.
Für Käufer und Verkäufer: – Bestehen Sie auf klaren, nachvollziehbaren Regelungen zum Vorkaufsrecht im Kaufvertrag. – Lassen Sie sich im Zweifel anwaltlich beraten, um Risiken durch unklare Klauseln zu vermeiden. – Im Haftungsfall ist darzulegen und zu beweisen, wie die ordnungsgemäße Vertragsgestaltung einen Schaden verhindert hätte.
Zusammenfassung: Was bedeutet das Urteil für die Immobilienpraxis?
Der BGH verschärft die Anforderungen an Notare und die Bestimmtheit von Regelungen zum Vorkaufsrecht in Grundstückskaufverträgen. Unklare Formulierungen begründen eine Amtspflichtverletzung mit Schadensersatzansprüchen. Die Darlegungs- und Beweislast für die Schadenskausalität liegt beim Geschädigten. Praxis: Vertragsgestaltung muss klar und prüfbar sein – andernfalls drohen erhebliche Haftungsrisiken.