Mit Urteil vom 27.03.2026 (V ZR 7/25) hat der Bundesgerichtshof einen zentralen Streitpunkt im Wohnungseigentumsrecht entschieden: Entgegen der weit verbreiteten Praxis bei Instanzgerichten besteht bei der Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum keine gesetzliche Pflicht, mehrere Vergleichsangebote einzuholen. Für Wohnungseigentümergemeinschaften und Verwalter hat das Urteil erhebliche Konsequenzen für die Planung und Umsetzung von Sanierungsmaßen und die Verteidigung oder Anfechtung von Beschlüssen.
1. Sachverhalt: Hintergrund des Streits
Die Eigentümergemeinschaft beschloss in einer Versammlung verschiedene Erhaltungsmaßnahmen, ohne zuvor Vergleichsangebote einzuholen. Die Mehrheit begründete das damit, dass mit den beauftragten Firmen bereits langjährige, zufriedenstellende Erfahrungen bestehen. Dagegen erhoben einige Wohnungseigentümer Anfechtungsklage mit der Begründung, dass keine Vergleichsangebote vorlagen und die Maßnahmen mehrere Tausend EUR ausmachten.
Die Instanzgerichte verlangten bislang häufig ab einer bestimmten Größenordnung (Bagatellgrenze) die Einholung von mindestens drei Vergleichsangeboten – andernfalls wurde der Beschluss regelmäßig für ungültig erklärt. Der BGH hat diese strikte Vorgabe nun aufgehoben und die Entscheidung zurück an die Umstände des Einzelfalls verwiesen.
2. Rechtliche Einordnung und neue Maßstäbe
Nach Auffassung des BGH gilt:
– Vergleichsangebote sind zwar eine sinnvolle Tatsachengrundlage zur Bewertung der Wirtschaftlichkeit von Maßnahmen, aber das Gesetz verlangt nicht per se deren Einholung, auch nicht ab einer bestimmten Betragsgrenze. – Die Eigentümergemeinschaft kann daher – gerade bei bewährten, bekannten Firmen – auf deren Angebot abstellen, sofern es keine Anhaltspunkte für Ungeeignetheit oder Überteuerung gibt. – Entscheidend ist, ob „aus Sicht eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers“ die vorhandenen Informationen für die Entscheidung ausreichend sind. – Die „Drei-Angebote-Regel“ ist lediglich eine Verfahrensvorgabe der Instanzgerichte, die in der Sache keine Aussage über die Marktüblichkeit oder Eignung eines Angebots trifft. – Sollte ein Angebot offensichtlich ungeeignet oder überteuert sein, kann der Beschluss trotzdem ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen. Dies muss aber konkret im Anfechtungsverfahren dargelegt und gegebenenfalls bewiesen werden.
Handlungsempfehlungen für die Praxis: Was bedeutet das Urteil für Eigentümer und Verwalter?
Für Wohnungseigentümergemeinschaften und Verwalter: – Die Einholung von Vergleichsangeboten ist nicht gesetzlich vorgeschrieben – sinnvoll, aber nicht zwingend. Dokumentieren Sie die Gründe, wenn Sie darauf verzichten, z. B. dauerhafte Zufriedenheit mit dem Anbieter oder besondere Kenntnisse des Unternehmens mit der Anlage. – Prüfen Sie Angebote auf Marktüblichkeit und Qualität und halten Sie dies für die Beschlussfassung transparent fest. – Bei Anfechtungsklagen müssen Eigentümer die Ungeeignetheit oder Überteuerung plausibel und innerhalb der Anfechtungsfrist substantiiert darlegen.
Für einzelne Eigentümer (insbesondere Anfechtungskläger): – Es genügt nicht, pauschal die fehlenden Vergleichsangebote zu rügen. Nur konkrete Argumente hinsichtlich Ungeeignetheit oder Überteuerung können zum Erfolg führen. – Erforderlich sind eigene Nachweise, warum das beauftragte Angebot der ordnungsmäßigen Verwaltung widerspricht (z. B. durch eigene Angebotsvergleiche oder branchentypische Preislisten).
Zusammenfassung: Was bedeutet die BGH-Entscheidung für die Praxis?
Der Bundesgerichtshof stellt klar: Die Einholung von Vergleichsangeboten bei Erhaltungsmaßnahmen ist keine allgemeine Pflicht in der WEG-Verwaltung. Damit wird das Ermessen der Wohnungseigentümer gestärkt und die Praxis flexibilisiert. Beschlüsse müssen künftig nur dann korrigiert werden, wenn das beauftragte Angebot objektiv ungeeignet oder überteuert ist – und dies im Anfechtungsverfahren binnen der Frist konkret nachgewiesen wird. Die Entscheidung sorgt für mehr Praxisnähe und betont die Eigenverantwortung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Wer im Zweifel ist, kann dennoch freiwillig Angebotsvergleiche einholen, bleibt aber nicht gesetzlich dazu verpflichtet.