Keine Haftung des Notars für unterlassene Anzeige beim Finanzamt

Die Anzeigepflicht rund um Grundstückskäufe ist für Steuerpflichtige ein altbekanntes Thema. Mit Urteil vom 08.10.2025 (II R 22/23) hat der Bundesfinanzhof (BFH) klargestellt, welche Verantwortung Notare und Beteiligte bei der Anzeige gegenüber dem Finanzamt tragen – und wie es mit Wiedereinsetzung bei Fristversäumnissen aussieht. Hier die wichtigsten Lehren und Tipps für die Praxis.

Was war passiert?

Eine Notarin beurkundete im Rahmen einer Erbauseinandersetzung einen Vertrag, der inländischen Grundbesitz betraf. Sowohl die Notarin als auch die beteiligten Erben zeigten den Vorgang nicht rechtzeitig beim Finanzamt an – obwohl § 18 GrEStG (für Notare) und § 19 GrEStG (für die Parteien) jeweils eine Anzeigepflicht statuieren. Später versuchten die Beteiligten, die Grunderwerbsteuerfestsetzung rückgängig zu machen – u.a. unter Berufung auf Wiedereinsetzung in den vorigen Stand (§ 110 AO) wegen Fristversäumnisses. Die Notarin stellte sogar selbst einen Antrag auf Wiedereinsetzung. Das Finanzamt und die Vorinstanz lehnten ab – und auch der BFH bestätigte diese Linie.

Die Entscheidung – Was sagt der BFH?

• Wer muss anzeigen? Nach § 18 Abs. 1 GrEStG muss der Notar innerhalb von zwei Wochen den Rechtsvorgang anzeigen, unabhängig davon, ob die Parteien dies ebenfalls tun. Ebenso besteht für die Erwerber/Debitoren nach § 19 GrEStG eine eigene, parallele Anzeigeverpflichtung.

• Wiedereinsetzung: Wer kann beantragen? Nach BFH sind nur die Beteiligten am steuerlichen Grunderwerbsteuerverfahren (also die Erwerber/Steuerschuldner, in diesem Fall die Erben) berechtigt, eine Wiedereinsetzung zu beantragen. Der Notar ist kein Beteiligter im Sinne von § 110 AO – er erfüllt lediglich eine eigene Anzeigeobliegenheit und haftet auch nicht für deren Versäumnis.

• Praktische Folgen: Die Anzeige durch den Notar ist KEINE bloße Dienstleistung für die Parteien! Wer glaubt, allein darauf vertrauen zu können, irrt: Die Parteien bleiben für ihre eigene Anzeigepflicht verantwortlich. Auch der Notar haftet bei Versäumnissen weder gegenüber dem Finanzamt noch gegenüber den Parteien.

Was bedeutet das für die Praxis?

Für Notare:
– Die Anzeige nach § 18 GrEStG ist eine eigene, persönliche Obliegenheit gegenüber dem Finanzamt – losgelöst von der Anzeige der Parteien. – Für Fristversäumnisse bei der Anzeige besteht keine Wiedereinsetzungsmöglichkeit nach § 110 AO – und keine Haftung!

Für Erwerber/Käufer:
– Unbedingt selbst auf termingerechte Anzeige nach § 19 GrEStG achten – nicht auf den Notar allein verlassen! – Bei Anzeigepflichtverletzungen sind ERWERBER die einzigen, die Wiedereinsetzung beantragen können.

Für die Steuerpraxis:
– Die Steuerfestsetzung hängt am rechtzeitigen Zugang der Anzeige beim Finanzamt. – Die Wiedereinsetzung ist ein exklusives „Privileg“ der Steuerschuldner – nicht für Notare, Rechtsanwälte oder sonstige Mitwirkende. – Die Entscheidung unterstreicht, wie wichtig Fristenkontrolle und akkurate Dokumentation im Grunderwerbsteuerverfahren sind.

Fazit

Mit II R 22/23 sorgt der BFH für Klarheit: Die Anzeigepflichten in Grunderwerbsfällen laufen parallel und unabhängig für Notare und Beteiligte. Wiedereinsetzung gibt es nur für die eigentlichen Steuerschuldner, Notare als „Übermittler“ sind rechtlich ausgenommen. Wer einen Immobilienerwerb plant oder begleitet, muss die Fristen aktiv überprüfen und darf die eigene Verantwortung nicht delegieren.

Tipp für die Praxis: Am besten notieren Sie sich alle Anzeigefristen beim Immobiliengeschäft, sorgen für eigene Dokumentation und kontrollieren die erfolgreiche Übermittlung ans Finanzamt – im Zweifel lieber doppelt versenden!

Quelle: BFH, Urteil vom 08.10.2025 – II R 22/23